主题：真正的“高性价比”写字楼是买卖双方共赢的高卓战略。

【闽商会客厅】

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所谓“高性价比”，既不是静态的价格估值问题；也不是把高品质的产品廉价出售；更不是利用买卖双方信息的不对称，以次充好，欺骗消费者。因为，这不是诚信，不是“共赢”，而是其中一方占有了另一方应得的利益。

在写字楼市场上，“高性价比”，既是开发企业高卓的生产经营能力，更是一种买卖双方共同拥有的高卓的价值时空观。由于写字楼是企业或组织办公经营的场所，所以优质写字楼必须同时具备三大要素体系：

第一，交通便利。降低通勤成本，提高办公效率。

第二，卓越的建筑形象与建筑品质。提升企业形象，提高办公环境的舒适度。

第三，良好的物业管理。保障办公环境的安全性，保障房产的保值增值潜力。

  但是，“优质写字楼”却未必是“高性价比写字楼”。“高性价比写字楼”的本质是：对未来价值成长趋势及特征的预先透视与产品呈现。不存在只对买卖的单方面而言的“高性价比”，只存在双方共赢的“高性价比”。

这种“买卖双方共赢的高性价比写字楼体系”是一种高卓的投资战略：

第一，选址战略。

高性价比写字楼不会选择已经高度成熟的地段或较偏远的地段。前者地价已经透支，增值潜力小；后者则区域发展至成熟的时间过长，地价的增值速度也极为缓慢，写字楼的空租期很长。所以，高性价比写字楼的选址，重在“地段升值的速度与幅度”。与成熟地段的城脉、商脉、人脉，三脉皆通，而地段价值还没有完全显露出来的地方才是高性价比的地段。买方通过投资持有，坐享快速升值。卖方通过布局总开发周期，赢得多周期利润。这就是选址的共赢战略。

第二，机制战略。

一般而言，优质写字楼必有卓越的建筑品质与良好的物业管理。但高性价比写字楼，除了这些外，更注重写字楼内在的运营管理与服务机制。写字楼是办公场所，往往是不同性质的组织或企业在一起办公。卓越的运营管理与服务机制，就是：导入产业集群原理，通过集约化、团队化、合作化、社会化，将不同性质的组织或企业联结成一个巨大的系统有机体。通过协调运作，降低企业的运营成本，提高企业的工作效率，加快企业的发展速度。所以，卓越的写字楼运营管理与服务机制，必定会在写字楼内部建立一个高效的强大的联合平台引擎。这种集群式的办公平台会显现出两大直接特征：高效与旺租。买方投资者通过旺租而来的租金持续上涨获得超额收益；卖方通过自持部分资产，赢得长期超值收益。

第三，变现战略。

写字楼投资者大致有三类需求：其一是“自用型”，其二是“自用与投资联合型”，其三是“纯投资型”。虽然写字楼属于固定资产，但无论何种类型的投资者，都有随时可以变现的愿望。优质写字楼比一般的写字楼拥有更好的变现能力，但高性价比写字楼，却有强劲增值变现的能力。这种强劲增值变现的能力源于“选址战略”与“机制战略”。

   对“自用型”投资者而言，是通过大形象、高效率、联合互动的办公经营环境，提升企业的赢利能力并获得超额利润回报。

对“自用与投资联合型”投资者，除了上述的超额经营利润回报外，由于地段升值、写字楼旺租与租金持续上涨，使得所持有的固定资产强劲升值，在企业经营或扩张中需要大量现金流时，该固定资产作为抵押品的估值将远高于一般优质写字楼。

  对“纯投资型”投资者，高性价比写字楼的“选址战略”带来了地段升值的速度与幅度，“机制战略”带来了旺租与租金持续上涨。“纯投资型”者可以自由选择是通过写字楼租赁获得长期投资回报，还是通过所有权转让，一次性获得超值投资回报。当然，开发者也可以通过这两种方式赢得超额投资及运营回报。

共赢才是王道。